U Republici Hrvatskoj popravci kod upravljanja zgradama uređeni su Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te Pravilnikom o održavanju zgrada. Upravitelji zgrada i suvlasnici dužni su osigurati nužno (tekuće) i izvanredno (kapitalno) održavanje zgrade , a neki popravci su zakonski obvezni bez obzira na volju suvlasnika jer su nužni za sigurnost i uporabljivost zgrade.
Održavanje, popravci i obnova zajedničkih dijelova financiraju se iz pričuve (osim ako međuvlasničkim ugovorom nije dogovoreno drukčije). Također, sve intervencije (npr. kvar na zajedničkom vodovodnom vodu, kvar dizala, popravak gromobranske instalacije) spadaju u odgovornost upravitelja u ime suvlasnika.
Vrste održavanja zajedničkih dijelova zgrade:
- Vrste održavanja zajedničkih dijelova zgrade su redovito i izvanredno održavanje.
- Izvanredno održavanje uključuje: hitne popravke, nužne popravke i investicijsko održavanje.
REDOVITO ODRŽAVANJE
Redovito održavanje su aktivnosti koje se obavljaju redovito radi ispunjavanja obveza propisanih važećim propisima te održavanja zajedničkih dijelova zgrade u funkcionalnom stanju u skladu s izjavom izvođača o izvedenim radovima i uvjetima održavanja građevine, tehničkim uputama i specifikacijama, normama ili prema očitoj potrebi odnosno uobičajeno razumnoj potrebi.
Redovito održavanje obuhvaća:
1. servisne preglede, ispitivanja sigurnosti odnosno ispravnosti na električnoj instalaciji, vodovodnoj instalaciji, uključujući uređaj za povećanje pritiska vode, kanalizaciji, uključujući prepumpne uređaje, plinskoj instalaciji, instalaciji centralnog grijanja, instalaciji ventilacije i klimatizacije, dizalu, antenskoj, telefonskoj i drugoj kabelskoj instalaciji, instalaciji zvona i internog govornog uređaja, protupožarnoj instalaciji i opremi, gromobranskoj instalaciji, sustavima audio video nadzora i protuprovalne zaštite, pročeljima, krovnoj konstrukciji, limariji, dimnjaku, stolariji i bravariji zajedničkih dijelova zgrade, parkirališnim i garažnim rampama, rasvjeti i zajedničkim dijelovima zgrade te poštanskim sandučićima, zamjene odnosno popravke pojedinih potrošnih ili dotrajalih dijelova zajedničkih dijelova zgrade, bojenje zajedničkih dijelova zgrade, ugađanje, čišćenje, podmazivanje, servisiranje ugrađene opreme i uređaja, provjeru tekućina i druge aktivnosti koje su predviđene projektom zgrade i dokumentacijom te opreme, uređaja ili instalacija zajedničkog dijela zgrade, otklanjanje nedostataka na zajedničkim dijelovima zgrade odnosno njezinim dijelovima na način i u opsegu potrebnom da se zatečeno stanje zgrade uskladi s projektiranim stanjem zajedničkih dijelova zgrade
2. čišćenje stubišta i drugih zajedničkih dijelova zgrade, čišćenje grafita na pročelju zgrade, čišćenje i uređenje građevne čestice zgrade, čišćenje snijega i leda na prolazima koji su zajednički dijelovi zgrade, deratizaciju i dezinsekciju.
ZAJEDNIČKI DIJELOVI
Zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade (zajednički dijelovi zgrade), ako suvlasnici zgrade međuvlasničkim ugovorom ne
urede drukčije, smatraju se:
- nosiva konstrukcija zgrade
- pokrov
- prohodne i neprohodne zajedničke terase
- pročelja zgrade, uključujući prozore i vrata
- vrata na prostorijama koje su zajednički dijelovi zgrade
- ovojnica zgrade
- elementi zaštite od vanjskih utjecaja na zajedničkim dijelovima zgrade
- krovna i ostala limarija na zajedničkim dijelovima zgrade
- dimnjaci, dimovodni kanali i ventilacijski kanali, hidranti, protupožarni sustavi i instalacije, uključujući i protupožarne
aparate u zajedničkim dijelovima zgrada - zajednička stubišta i hodnici, s pripadajućom opremom
- prostorije koje služe uporabi svih posebnih dijelova zgrade
- prostori kroz koje prolaze ili se u njima nalaze instalacije koje su zajednički dijelovi i uređaji zgrade te prostori između temelja, između zadnje međukatne konstrukcije i pokrova i drugi prostori koji nisu projektirani za boravak ljudi ili ostavljanje stvari
- vatrogasni pristupi, ljestve i stubišta
- dizala u zajedničkim dijelovima zgrade s instalacijama i uređajima koji omogućavaju njihovu redovitu uporabu
- instalacije za dovod plina i električne energije do brojila posebnog dijela zgrade
- instalacije kanalizacije, glavni vertikalni i horizontalni vodovi i temeljne instalacije, uključujući revizijska okna, te glavni vertikalni i horizontalni vodovi instalacija za odvodnju do odvajanja instalacije za pojedini poseban dio zgrade
- vodovodne instalacije od glavnog vodomjera ili glavnog ventila za zgradu do odvajanja instalacije za pojedini poseban
dio zgrade odnosno do vodomjera u posebnom dijelu zgrade - sanitarni uređaji i instalacije vodovoda i kanalizacije u zajedničkim dijelovima zgrade
- električne instalacije stubišne rasvjete i drugih trošila u zajedničkim dijelovima zgrade, glavna razvodna ploča s uklopnim satom, električne instalacije za posebne dijelove zgrade do brojila za poseban dio zgrade
- nužna i rasvjeta u slučaju nužde
- zajedničke instalacije centralnog grijanja i centralne pripreme tople vode do radijatorskog ventila odnosno ventila
trošila u posebnom dijelu zgrade - radijatori i druga grijaća tijela u zajedničkom dijelu zgrade
- zajedničke televizijske ili radio antenske instalacije, uključujući i kabelske i satelitske instalacije s pojačalom i svim drugim zajedničkim uređajima koji omogućuju redovit prijam do mjesta razdvajanja u poseban dio zgrade
- instalacije i uređaji za zvonce, električne brave i interni govorni uređaj od ulaza u zgradu do posebnog dijela zgrade
odnosno do mjesta odvajanja instalacije za poseban dio zgrade - zajednički sustavi za grijanje, hlađenje, ventilaciju, klimatizaciju, pripremu potrošne tople vode, primjerice
kotlovnica, dizalica topline, toplinska podstanica, zatim zajednički sustavi automatizacije i upravljanja zgradom - zajednički sustavi sunčanih kolektora, fotonaponskih modula i izmjenjivača topline
- zajednička hidroforska postrojenja i bunari za vodu, prepumpne stanice za otpadnu vodu i pumpne stanice za vodu,
električni agregati, akumulatorske baterije i drugi uređaji za rasvjetu, pokretanje dizala - gromobranske instalacije
- kanali i uređaji za transport smeća
- portafoni, uređaji i oprema za videonadzor i protuprovalnu zaštitu zajedničkih dijelova zgrade
- septičke, sabirne jame i drugi individualni uređaji za pročišćavanje otpadnih voda, ograda građevne čestice zgrade,
staze, potporni zidovi, smetlarnici i druge građevine na građevnoj čestici koje služe uporabi zgrade, osim posebnih dijelova
zgrade, te uređeni i neuređeni dijelovi građevne čestice zgrade i građevne čestice koji pripadaju zgradi - drugi zajednički uređaji i građevine ili dijelovi zgrade.
Izvor: Članak 18. Zakona o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/2024)
ŠTO JE “OBVEZNO ODRŽAVANJE”?
Nužan popravak je aktivnost kojom se trajno otklanja uzrok opasnosti za život i zdravlje ljudi ili za oštećenje stvari u zgradi ili izvan zgrade odnosno aktivnost kojom se trajno otklanja ugroženost osnovnih životnih uvjeta u zgradi, očuvao funkcionalnost i sigurnost zgrade, spriječile štete i nesreće,zadovoljili sanitarni, sigurnosni i tehnički uvjeti.
OSNOVNE KATEGORIJE OBVEZNOG ODRŽAVANJA:
| Vrsta održavanja | Primjeri |
|---|---|
| Građevinsko | Sanacija krova, fasade, temelja, stubišta, dimnjaka |
| Elektroinstalacije | Održavanje rasvjete stubišta, uzemljenja, gromobrana |
| Vodovod i kanalizacija | Provjera i sanacija zajedničkih cijevi, šahtova |
| Plinske instalacije | Redovni servis plinskih instalacija (zakonski obavezno!) |
| Lift i strojarnice | Servis, atesti, ispravnost i sigurnost |
| Protu-požarna zaštita | Detektori dima, PP aparati, hidranti, planovi evakuacije |
| Zajednički prostori | DDD mjere (deratizacija, dezinsekcija i dezinfekcija), čišćenje, farbanje, zaključavanje, zamjene vrata/portafona |
IZVANREDNO ODRŽAVANJE
Investicijsko održavanje – zahtijeva suglasnost većine suvlasnika:
- zamjena krova,
- energetska obnova fasade,
- ugradnja novog lifta (ako nije postojao),
- veće građevinske intervencije i dogradnje,
- poboljšice na zgradi (ugradnja uređaja i elemenata koje zgrada nije imala).
Investicijsko održavanje obuhvaća sve radove i zahvate na zgradi čija je svrha poboljšanje, rekonstrukcija, modernizacija ili zamjena dotrajalih elemenata s ciljem dugoročnog očuvanja ili povećanja vrijednosti nekretnine.
Za razliku od tekućeg održavanja, koje se odnosi na redovite i manje popravke, investicijsko održavanje predstavlja veće i planirane zahvate koji zahtijevaju prethodne odluke suvlasnika i često veća financijska sredstva.
Investicijsko održavanje zahtijeva odluku suvlasnika propisanu Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada.
Vrsta većine ovisi o vrijednosti i karakteru zahvata (obično natpolovična ili kvalificirana većina).
Izvori financiranja
- Sredstva pričuve
- Dodatne uplate suvlasnika (ako pričuva nije dostatna)
- Mogućnosti sufinanciranja (npr. energetska obnova, EU fondovi)
Svrha investicijskog održavanja
- Produženje vijeka trajanja zgrade
- Povećanje sigurnosti, energetske učinkovitosti i funkcionalnosti
- Povećanje tržišne vrijednosti pojedinih stanova i cijele nekretnine
- Smanjenje budućih troškova tekućeg održavanja
NEOBVEZNI RADOVI
Neobvezni radovi su svi radovi, usluge ili zahvati na zgradi koji nisu zakonski propisani, nisu nužni za sigurnost ljudi i imovine te nisu potrebni za osnovno funkcioniranje zgrade. Obično se izvode radi poboljšanja, estetike ili dodatne udobnosti, a njihovo provođenje ovisi isključivo o odluci suvlasnika.
Iz fonda zajedničke pričuve se mogu plaćati i ostala roba i usluge kao:
- Čišćenje stubišta, uređenje vrta i okoliša, ugradnja novih dekorativnih rasvjetnih tijela, ugradnja sustava koji nisu nužni (npr. premium video nadzor, pametni senzori, dodatne kamere) nabava i ugradnja zaštite za hidrante i protupožarne opreme, sredstva za čišćenje stubišta, sredstva za održavanje vrta i okoliša, izvođenje izljevnog mjesta za potrebe čišćenja stubišta, zalijevanje vrta, etažiranje zgrade, zamjena dotrajalih kanti ili kontejnera za smeće, sol, lopate i ostala oprema za čišćenje snijega, postavljanje klupa, koševa, oznaka, tvorničkih ukrasa i dodatnih piktograma i ostali radovi.
VAŽNO:
- Suvlasnici ne mogu izglasati da se ne održi ono što je zakonom obvezno.
- Trošak održavanja se pokriva iz pričuve.
Zakonska osnova:
- Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (čl. 375. do 386.)
- Svi suvlasnici dužni su snositi trošak održavanja razmjerno svom suvlasničkom udjelu.
Što se događa ako se ne održava?
- Komunalni redar ili građevinska inspekcija može naložiti hitnu sanaciju o trošku suvlasnika
- U slučaju štete trećima (npr. pad fasade na prolaznika) → odgovaraju svi suvlasnici solidarno
