Pitanje e-računa kod stambenih i poslovnih zgrada sada je jako aktualno, jer se preklapaju obveze iz dva pravna područja:
- Zakon o upravljanju i održavanju zgrada → zgrade (zajednice suvlasnika) postaju pravne osobe s OIB-om.
- Zakon o elektroničkom izdavanju računa u javnoj nabavi i Zakon o fiskalizaciji → propisuju izdavanje i primanje e-računa u određenim slučajevima.
Prema odredbama Zakona o fiskalizaciji (NN br. 89/25), koje stupaju na snagu 1. siječnja 2026. godine, zajednice suvlasnika stambenih zgrada, u okviru obavljanja djelatnosti upravljanja i održavanja zgrada, nisu obveznici poreza na dodanu vrijednost (PDV) niti poreza na dobit. Slijedom toga, zajednice suvlasnika nisu obvezne izdavati niti zaprimati eRačune, niti provoditi postupak fiskalizacije računa.
Objašnjenje:
- “Zakon o fiskalizaciji” (NN 89/25) donosi obvezu fiskalizacije isključivo za porezne obveznike u smislu Zakona o PDV-u i Zakona o porezu na dobit.
- Budući da zajednica suvlasnika nema status poreznog obveznika (nije gospodarski subjekt), izuzeta je od fiskalizacije, kao i od obveze razmjene eRačuna u okviru sustava eRačun za javnu nabavu.
Zgrada koja ima OIB nije automatski porezni obveznik
Dodjeljivanje OIB-a zajednici suvlasnika (zgradi) služi isključivo za identifikaciju u pravnom prometu, primjerice:
- otvaranje računa pričuve,
- sklapanje ugovora (npr. s upraviteljem, izvođačima, HEP-om, Vodoopskrbom),
- vođenje evidencija prema novom Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada,
- prijavu u Registar zajednica suvlasnika.
Dakle, OIB ne znači da je zajednica suvlasnika postala porezni obveznik. Zajednica nije pravna osoba u smislu Zakona o trgovačkim društvima, niti obavlja gospodarsku djelatnost radi ostvarivanja dobiti.
- Suvlasnici zgrade (odnosno zajednica suvlasnika) nisu obveznici PDV-a – oni su krajnji korisnici usluga upravljanja, održavanja i izvođenja radova.
Zbog toga nije dopušten mehanizam prijenosa porezne obveze (reverse charge) koji se primjenjuje isključivo između poreznih obveznika. - Kod stambenih zgrada, postupak ovjere računa (potvrda izvršenih radova, pregled troškovnika i suglasnost predstavnika suvlasnika) provodi se izvan sustava javne nabave, pa nije moguće zaprimanje eRačuna kroz središnji sustav eRačun za javne naručitelje.
Kada zgrade imaju obvezu e-računa?
- Ako zgrada posluje s javnim sektorom (npr. grad, općina, škola, javno poduzeće) – račun za pruženu uslugu ili najam mora biti u obliku e-računa u sustavu e-Račun FINA.
- Ako upravitelj ili zajednica angažira izvođače (npr. građevinske firme, servisne tvrtke) koji izdaju račune → oni mogu izdati klasičan račun ili e-račun, ali sve češće prelaze na e-račun jer je to zakonski standard.
- Ako zgrada izdaje račun prema privatnim subjektima (npr. zakup poslovnog prostora, reklame, antene na krovu) → može izdati klasičan račun, ali preporuka je da se koristi e-račun (osobito ako je primatelj tvrtka).
Razlika stambena vs. poslovna zgrada
- Stambene zgrade – u pravilu izdaju račune samo suvlasnicima (pričuva) i to se NE fiskalizira, NE ide preko e-računa. Ali čim stambena zgrada iznajmljuje prostor trećima → e-račun dolazi u igru.
- Poslovne zgrade / mješovite zgrade – češće ostvaruju tržišne prihode (zakup ureda, dvorana, reklama, garaža). Tu je obveza fiskalizacije i izdavanja e-računa puno češća.
Kako to izgleda u praksi
- Pričuva – knjiži se kao obveza suvlasnika prema zajednici, NE izdaje se e-račun.
- Dodatne usluge zgrade (najam, zakup, oglašavanje) → izdaje se e-račun preko sustava (FINA, Moj-eRačun, ePlati itd.).
- Izvođači radova (npr. domar, čišćenje, lift, plin, vatrogasna oprema) → izdaju zgradi e-račune koje zgrada prima u sustav i prosljeđuje knjigovođi.
- Javna nabava – ako je zajednica korisnik gradskih potpora, subvencija ili nastupa kao partner, svi računi moraju biti e-računi.
Kratka značenja:
- pričuva = ne e-račun
- poslovni prihodi = e-račun
- poslovanje s javnim sektorom = obvezno e-račun
- dobavljači zgrade sve češće šalju e-račune
Više o navedenoj temi možete saznati na: Savjeti – Fiskalizacija i e-račun – koje su NOVE OBAVEZE zgrada? – Zgradonačelnik.hr
Izvori:
