Upravitelj i zajednica suvlasnika

UPRAVITELJ

---

Upravitelj zgrade može biti pravna ili fizička osoba registrirana za obavljanje djelatnosti upravljanja nekretninama. On upravlja zgradom u ime i za račun suvlasnika, u granicama ovlasti propisanih zakonima te utvrđenih međuvlasničkim ugovorom i ugovorom o upravljanju. Upravitelj nije samostalan donositelj odluka – on je izvršitelj volje suvlasnika.

Što upravitelj mora osigurati?

Prema zakonu, upravitelj zgrade mora osigurati:

1. Redovito održavanje zgrade
2. Hitne intervencije kod kvarova
3. Izradu godišnjeg i višegodišnje plana održavanja zgrade
4. Obavljanje zakonski propisanih pregleda (dimnjaci, plin, elektrika, liftovi, PP sustavi)
5. Vođenje dokumentacije zgrade i  tehničkog održavanja

---

Godišnji i višegodišnji plan upravljanja

• Upravitelj izrađuje godišnji i višegodišnji plan na temelju zakonskih odredbi o održavanju zgrada i želji, odnosno uputama suvlasnika dostavljenih preko predstavnika suvlasnika, a suvlasnici ga usvajaju potpisom većine po suvlasničkim udjelima, gdje suvlasnici donose odluku o visini pričuve!
• Upravitelj je dužan izraditi prijedlog godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade, u skladu s višegodišnjim programom održavanja zgrade, obvezama iz sudskih sporova i u skladu s propisima kojima se uređuje područje gradnje te ga dostaviti predstavniku suvlasnika najkasnije do 15. studenog tekuće kalendarske godine
• Upravitelj je dužan izraditi prijedlog višegodišnjeg programa održavanja zgrade u skladu s propisima kojima se uređuje područje gradnje te ga dostaviti predstavniku suvlasnika najkasnije do 31. prosinca tekuće kalendarske godine

 

ZAJEDNICA SUVLASNIKA 

---

Zajednicu suvlasnika čine svi vlasnici stanova, poslovnih prostora i drugih posebnih dijelova u jednoj zgradi. Ona predstavlja organizirani oblik upravljanja i brige o zajedničkoj imovini zgrade, ali i forum kroz koji suvlasnici ostvaruju svoja prava i ispunjavaju obveze.

Suvlasnik stambene zgrade je svaka fizička ili pravna osoba koja je vlasnik posebnog dijela zgrade – stana, poslovnog prostora ili druge samostalne jedinice.

Stan je poseban dio zgrade u kojem sva prava pripadaju njegovom vlasniku, a namijenjen je isključivo stanovanju. Uz stambene jedinice, u zgradi se mogu nalaziti i poslovni prostori te otvorene površine poput terasa, koje su također dio zajedničkog vlasništva.

Svi suvlasnici dužni su plaćati pričuvu, kojom se financira redovno održavanje i poboljšanje zajedničkih dijelova zgrade.

Svaki suvlasnik ima pravo na potpune informacije o svim pitanjima koja se odnose na upravljanje i održavanje zgrade.
To je posebno važno kada se radi o financijama – sredstva na računu zgrade osiguravaju isključivo suvlasnici, pa je njihovo pravo i obveza znati u što se ulaže te sudjelovati u donošenju odluka.

Prema novom prijedlogu Zakona, zajednica suvlasnika više se ne promatra samo kao neformalno udruženje, već postaje pravna osoba. Time se znatno jača njezina uloga i pravna sigurnost – zajednica može sklapati ugovore, otvarati račune, stjecati prava, preuzimati obveze, pa i pokretati ili braniti sudske postupke.

Temeljni dokument koji uređuje odnose među suvlasnicima i način funkcioniranja zajednice jest međuvlasnički ugovor. Njime se definiraju prava i obveze svih suvlasnika, način odlučivanja, kao i pitanja održavanja i upravljanja zajedničkim dijelovima zgrade.

Radi lakšeg i transparentnijeg poslovanja, svaka zajednica suvlasnika dobiva vlastiti osobni identifikacijski broj (OIB). OIB dodjeljuje Porezna uprava, a podaci se automatski povezuju s državnim Registrom zajednica suvlasnika. Na taj način zajednica može nastupati u pravnom prometu jednako kao i druge pravne osobe, ali isključivo u svrhu upravljanja i održavanja svoje zgrade.

U praksi, ovo znači da suvlasnici kroz zajednicu imaju jasniji i učinkovitiji okvir za zajedničko odlučivanje, planiranje i financiranje radova, kao i za zaštitu svojih interesa prema trećim osobama.

1. Pravna osobnost zajednice suvlasnika

Prema novim zakonskim pravilima, zajednica suvlasnika dobiva pravnu osobnost tek kada se upiše u Registar zajednica suvlasnika. To znači da zajednica od dana upisa može samostalno nastupati u pravnom prometu – primjerice, sklapati ugovore, imati vlastiti račun, te pokretati ili braniti postupke pred sudovima i institucijama.

Pravna osobnost prestaje u slučajevima kada zajednica više ne postoji, što može nastati:

• ako u zgradi ostane samo jedan suvlasnik (tada prestaje potreba za zajednicom),

• ili ako se zajednica pripaja drugoj zajednici suvlasnika (npr. kod spajanja dviju zgrada u jednu organizacijsku cjelinu).

Svaka zajednica suvlasnika vodi se pod vlastitim OIB-om i nazivom. Naziv se uvijek sastoji od riječi “Zgrada” uz navođenje adrese na kojoj se zgrada nalazi (primjer: Zgrada, Ulica Nikole Tesle 10, Zagreb). Upravo ta adresa čini i službeno sjedište zajednice.

Dodjelu OIB-a provodi Porezna uprava, automatskom razmjenom podataka s Registrom zajednica suvlasnika. Time se uvodi veća transparentnost i olakšava poslovanje zajednice u odnosima s bankama, izvođačima radova i ostalim partnerima.

Zajednica suvlasnika postaje pravna osoba tek nakon upisa u registar, a njezina prepoznatljivost temelji se na adresi zgrade i OIB-u koji se dodjeljuje službenim putem.

2. Porezni tretman zajednice suvlasnika

Iako zajednica suvlasnika prema novim pravilima stječe pravnu osobnost, ona se ne smatra obveznikom poreza na dobit sve dok obavlja isključivo djelatnosti zbog kojih je osnovana – dakle, upravljanje i održavanje zgrade. U tom smislu, njezin položaj se može usporediti s položajem drugih neprofitnih pravnih osoba.

Porezna obveza nastaje samo ako zajednica počne obavljati gospodarsku djelatnost kojom se ostvaruje dobit ili prihod koji nadilazi njezinu osnovnu svrhu. Tada se porez na dobit obračunava i plaća isključivo za tu gospodarsku djelatnost. Pri ocjeni radi li se o gospodarskoj djelatnosti, gleda se stvarno poslovanje i namjera – odnosno ostvaruju li se prihodi s ciljem stjecanja dobiti i kako se s tom dobiti postupa.

3. Odgovornost zajednice suvlasnika

Zajednica suvlasnika, kao pravna osoba, odgovara za štetu koja nastane zbog neizvršavanja ili nepravilnog izvršenja obveza vezanih uz održavanje zgrade. Uz to, odgovorna je i za štete koje potječu od zajedničkih dijelova zgrade u situacijama kada se ne može točno utvrditi iz kojeg posebnog dijela zgrade šteta dolazi.

Odgovornost nije samo na zajednici – za štetu solidarno odgovaraju i svi vlasnici posebnih dijelova, a može odgovarati i upravitelj, ako se dokaže da je šteta posljedica njegova propusta u obavljanju obveza iz ugovora ili zakona. Time se želi postići veća zaštita trećih osoba, ali i potaknuti suvlasnike i upravitelje na uredno i odgovorno održavanje zgrada.

4. Pripajanje zajednica suvlasnika

Novi zakon predviđa i mogućnost statusnih promjena, odnosno pripajanja jedne zajednice suvlasnika drugoj. Odluka o pripajanju donosi se natpolovičnom većinom suvlasnika u svakoj od zajednica koje sudjeluju u pripajanju.

Sam postupak se provodi putem sporazuma o pripajanju, kojim se detaljno uređuju međusobna prava i obveze zajednica. Ova mogućnost je uvedena kako bi se suvlasnicima omogućilo jednostavnije i učinkovitije upravljanje, osobito u slučajevima kada dvije ili više zgrada imaju zajedničke interese ili lakše funkcioniraju kao veća organizacijska cjelina.

5. Što suvlasnici i predstavnici moraju znati

• Suvlasnici su odgovorni za donošenje odluka – Upravitelj ne može samostalno odlučivati o važnim pitanjima poput obnove zgrade, ugradnje dizala ili promjene visine pričuve. Te odluke donose suvlasnici većinom glasova.
• Suvlasnici biraju predstavnika stanara, odnosno natpolovična većina suvlasničkih udjela.
• Predstavnik stanara je ključna osoba – Predstavnik suvlasnika komunicira s upraviteljem i prenosi odluke suvlasnika. On ima važnu ulogu u koordinaciji i provedbi odluka zajednice.
• Suvlasnici moraju biti informirani i uključeni – Aktivno sudjelovanje suvlasnika u donošenju odluka i praćenju rada upravitelja ključno je za učinkovito upravljanje zgradom.

Suvlasnici su zaštićeni temeljem:

1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98, itd.)
2. Zakona o najmu stanova i Zakona o upravljanju i održavanju zgrada
3. Međuvlasničkog ugovora – ključan dokument kojim se definiraju odnosi i prava suvlasnika

---

6. Ključni mehanizmi zaštite interesa

 

PREDSTAVNIK SUVLASNIKA

---

Ovlašteni predstavnik suvlasnika zgrade nema samostalne ovlasti za raspolaganje sredstvima zajedničke pričuve niti za podizanje gotovine sa transakcijskog računa zgrade. Sukladno odredbama međuvlasničkog ugovora, ovlašteni predstavnik zajedno s upraviteljem zgrade potpisuje naloge za plaćanje računa održavanja zgrade izvođačima radova. Za izvršavanje isplate sredstava sa računa zgrade, potrebno je da ovlaštena osoba i upravitelj zajedno potpišu nalog. Na kraju godine, svi suvlasnici zgrade dobivaju izvještaj koji sadrži popis svih isplata s transakcijskog računa zgrade.

Koji je postupak promjene predstavnika suvlasnika?

Promjena ovlaštenog predstavnika suvlasnika zahtijeva sljedeće korake: Većina suvlasnika mora dati suglasnost za izbor nove ovlaštene osobe i dostaviti je Upravitelju. Nakon toga, izrađuje se aneks Međuvlasničkog ugovora kako bi se službeno dokumentirala promjena. Novi ovlašteni predstavnik potpisuje aneks kako bi potvrdio svoj status. Ovjera aneksa obavlja se kod javnog bilježnika kako bi se legalizirala promjena. Konačno, potpis novog ovlaštenog predstavnika dodaje se na potpisni karton deponiran u banci gdje se nalazi račun zajedničke pričuve.

Predstavnik stanara:

• predstavlja njihove interese
• bude njihova veza prema Upravitelju
• bude veza prema svima onima koji na neki način ‘sudjeluju’ u životu jedne zgrade
• inicira sastanke i prikuplja potpise za odluke.
• ima obvezu redovitog izvještavanja suvlasnika o svim važnijim pitanjima
• mora podnositi izvješće o svom radu barem jednom godišnje
• prati radove i nadzire kvalitetu izvršenih usluga
• ne može samostalno donositi odluke u ime suvlasnika niti raspolagati pričuvom po vlastitoj procjeni (ako nije drugačije određeno Međuvlasničkim ugovorom)
• odgovara suvlasnicima za svoj rad i može biti obvezan nadoknaditi štetu ako se utvrdi njegova odgovornost

*Međuvlasnički ugovor sadrži osobito

• ime suvlasnika ovlaštenoga za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama, i granice njegovih ovlasti

---

*Važna napomena suvlasnicima

Upravitelj je sve suvlasnike koji nisu izabrali predstavnika suvlasnika dužan pisano upozoriti da to učine u roku od 60 dana od dana dostave pisanog upozorenja upravitelja. Ako suvlasnici ne postupe u skladu s pisanim upozorenjem upravitelja, upravitelj će imenovati prinudnog predstavnika suvlasnika do obavijesti suvlasnika o izboru predstavnika suvlasnika. Upravitelj je dužan u roku od 15 dana obavijestiti sve suvlasnike o imenovanju osobe prinudnog predstavnika suvlasnika.

 

UGOVOR O UPRAVLJANJU I MEĐUVLASNIČKI UGOVOR

---

Upravljanje višestambenom zgradom temelji se na dva ključna dokumenta:

1. Međuvlasnički ugovor

Pisani dogovor među suvlasnicima kojim se uređuju međusobni odnosi u vezi s upravljanjem i korištenjem zajedničkih dijelova nekretnine, sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (čl. 375, NN 91/96).

2. Ugovor o upravljanju

Sklapa se između suvlasnika (ili predstavnika suvlasnika) i upravitelja, te definira obveze i ovlasti upravitelja u provedbi redovnog i izvanrednog održavanja.

 

UGOVOR O UPRAVLJANJU

---

Ovlaštenja i obveze upravitelja:

• organiziranje redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade u graditeljskom i funkcionalnom smislu,
• obavljanje povremenih i godišnjih preglede nekretnine,
• utvrđivanje visine sredstava zajedničke pričuve koju snosi pojedini suvlasnik,
• organiziranje naplate sredstava pričuve,
• raspolaganje sredstvima koje vlasnici izdvajaju za pokriće troškova održavanja zajedničkih dijelova i uređaja, u skladu s godišnjim ili višegodišnjim programom,
• organiziranje osiguranja zgrade od rizika prema godišnjem programu,
• uzimanje kredite radi osiguranja dodatnih sredstava za pokriće troškova održavanja zgrade, na temelju odluke suvlasnika,
• zastupanje suvlasnike pred sudom i drugim tijelima državne vlasti u postupcima koji proizlaze iz upravljanja,
• pružanje pravne pomoć predstavniku suvlasnika u poslovima upravljanja  …

Napomena: Sastavni dio ugovora o upravljanju zgradom je Program upravljanja za određeno vremensko razdoblje tj. Godišnji program upravljanja (GPU). Njime se utvrđuje prijedlog programa rada upravitelja za određeno razdoblje, (jednogodišnje ili višegodišnje) u kojem se planiraju poslovi i sredstva, koja će se utrošiti za održavanje zgrade. Također, sastavni dio ugovora o upravljanju je i Zapisnik o primopredaji. Njime se utvrđuju poslovi održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrada, te stanje zgrade na dan sklapanja ugovora o upravljanju.

 

MEĐUVLASNIČKI UGOVOR – temelj upravljanja zgradom

---

Prema članku 375. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96), međuvlasnički ugovor je pisani ugovor kojim suvlasnici uređuju međusobne odnose u vezi upravljanja i korištenja nekretnine.

Međuvlasnički ugovor predstavlja ključni dokument za funkcionalno, zakonito i transparentno upravljanje zgradom.

Što sadrži međuvlasnički ugovor?

• veličine suvlasničkih dijelova nekretnine
• uvjete i način upravljanja zgradom
• podatke o upravitelju (ime, ovlasti, opseg i odgovornost)
• način prikupljanja i raspolaganja pričuvom
• ovlasti predstavnika suvlasnika i granice tih ovlasti
• korištenje zajedničkih prostorija, stanova i zemljišta
• organizaciju naplate kućnih režija (ako nisu uključene u pričuvu)
• sudjelovanje u odabiru izvođača radova
• ovjeravanje radnih naloga kao potvrdu izvršenja radova
• pravila korištenja zajedničkih dijelova prema dogovoru većine suvlasnika

---

 Pravna obveza i učinak

1. Odluke iz međuvlasničkog ugovora obvezuju sve suvlasnike ako ga je sklopila većina (više od 50% suvlasničkih udjela)
2. Ugovor veže i buduće suvlasnike, tj. one koji stječu vlasništvo nakon što je ugovor već sklopljen
3. Njime se formalno definira djelokrug odlučivanja i imenovanje upravitelja (sukladno čl. 375, st. 2, al. 3 Zakona)