U Republici Hrvatskoj obvezni popravci kod upravljanja zgradama uređeni su Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te Pravilnikom o održavanju zgrada. Upravitelji zgrada i suvlasnici dužni su osigurati nužno (tekuće) i izvanredno (kapitalno) održavanje zgrade , a neki popravci su zakonski obvezni bez obzira na volju suvlasnika jer su nužni za sigurnost i uporabljivost zgrade.
Održavanje, popravci i obnova zajedničkih dijelova financiraju se iz pričuve (osim ako međuvlasničkim ugovorom nije dogovoreno drukčije). Također, sve intervencije (npr. kvar na zajedničkom vodovodnom vodu, kvar dizala, popravak gromobranske instalacije) spadaju u odgovornost upravitelja u ime suvlasnika.
ZAJEDNIČKI DIJELOVI
Građevinski dijelovi: konstrukcija (temelji, nosivi zidovi, stupovi, međukatna konstrukcija, krov), pokrov, terase (prohodne i neprohodne), pročelja s prozorima i vratima, limarija, elementi zaštite (grilje, žaluzine, kapci).
Sigurnost i protupožarna zaštita: dimnjaci, ventilacijski kanali, hidranti, protupožarni sustavi i aparati, požarni prilazi, ljestve, stepeništa.
Instalacije i uređaji: plin i elektrika do brojila, vodovod do odvajanja za stan (ili do brojila), kanalizacija – glavni vertikalni i horizontalni vodovi, stubišna rasvjeta, nužna i panik rasvjeta, centralno grijanje i topla voda do ventila u stanu, telefonske, antenske, kabelske i satelitske instalacije do točke razdvajanja, zvona, parlafoni, električne brave, gromobrani, električni agregati, akumulatori.
Posebne prostorije i postrojenja: stubišta s ogradama, dizala s instalacijama, zajedničke kotlovnice, toplinske podstanice, hidroforska postrojenja, pumpe, bunari, prepumpne stanice, kanali za smeće, septičke jame.
ŠTO JE “OBVEZNO ODRŽAVANJE”?
To su radovi i mjere koje se moraju provoditi redovito kako bi se:
- očuvao funkcionalnost i sigurnost zgrade,
- spriječile štete i nesreće,
- zadovoljili sanitarni, sigurnosni i tehnički uvjeti.
OSNOVNE KATEGORIJE OBVEZNOG ODRŽAVANJA:
| Vrsta održavanja | Primjeri |
|---|---|
| Građevinsko | Sanacija krova, fasade, temelja, stubišta, dimnjaka |
| Elektroinstalacije | Održavanje rasvjete stubišta, uzemljenja, gromobrana |
| Vodovod i kanalizacija | Provjera i sanacija zajedničkih cijevi, šahtova |
| Plinske instalacije | Redovni servis plinskih instalacija (zakonski obavezno!) |
| Lift i strojarnice | Servis, atesti, ispravnost i sigurnost |
| Protu-požarna zaštita | Detektori dima, PP aparati, hidranti, planovi evakuacije |
| Zajednički prostori | DDD mjere (deratizacija, dezinsekcija i dezinfekcija), čišćenje, farbanje, zaključavanje, zamjene vrata/portafona |
IZVANREDNO ODRŽAVANJE (kapitalni popravci) – zahtijevaju suglasnost većine suvlasnika:
- zamjena krova,
- energetska obnova fasade,
- ugradnja novog lifta (ako nije postojao),
- veće građevinske intervencije i dogradnje,
- poboljšice na zgradi (ugradnja uređaja i elemenata koje zgrada nije imala).
NEOBVEZNI RADOVI
- Čišćenje stubišta
- Uređenje vrta i okoliša
- Ostali radovi
- Iz fonda zajedničke pričuve se mogu plaćati i ostala roba i usluge kao (nabava i ugradnja zaštite za hidrante i protupožarne opreme, sredstva za čišćenje stubišta, sredstva za održavanje vrta i okoliša, izvođenje izljevnog mjesta za potrebe čišćenja stubišta, zalijevanje vrta, etažiranje zgrade, zamjena dotrajalih kanti ili kontejnera za smeće, sol, lopate i ostala oprema za čišćenje snijega)
Zakonska osnova:
- Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (čl. 375. do 386.)
- Svi suvlasnici dužni su snositi trošak održavanja razmjerno svom suvlasničkom udjelu.
Što se događa ako se ne održava?
- Komunalni redar ili građevinska inspekcija može naložiti hitnu sanaciju o trošku suvlasnika
- U slučaju štete trećima (npr. pad fasade na prolaznika) → odgovaraju svi suvlasnici solidarno
VAŽNO:
- Suvlasnici ne mogu izglasati da se ne održi ono što je zakonom obvezno.
- Trošak održavanja se pokriva iz pričuve.
